编者按：

    上一篇，我们为大家带来《2017年广西房地产行业判例大数据分析和行业法律风险研究·概览篇》，通过基础数据可知：案件数量比重较大的前三类案件为：房屋买卖类型案件，占比68.15%；物业服务合同类纠纷，占比18.9%；房产、土地租赁类型案件，占比10.76%。上述三类占比将近90%的案件。

    而随着2017年1月，广西壮族自治区人民政府办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出了建立租购并举的住房制度，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，推进公共租赁住房货币化，简化公积金支付房租手续，允许改建房屋用于租赁。

    2018年广西着力推进住房供给侧改革，加快租购并举的住房制度建设，拟选取2-3个人口净流入较大的大中城市开展住房租赁市场试点政策的落地实施，由此一来将进一步刺激房屋租赁市场的发展，伴随而来的房屋租赁合同纠纷势必增加。

    接下来文鳐地产内参将推送文鳐商事律师团队以“威科先行”案例数据库为基础，搜集整理2017年南宁市法院审理判决的119件房屋租赁合同纠纷案件，同时对案件进行基础数据整理分析，并结合房屋租赁的主体、类型、具体案件的争议情况等，分析该类纠纷常见的诉讼风险点，总结归纳裁判观点，探求解决利益冲突的防范规则。

    本期推送《2017年南宁市房屋租赁合同纠纷大数据报告·基础数据分析篇》



一、检索说明


本次检索目的为收集2017年南宁市房屋租赁合同纠纷案件相关判决书，作为后续研究因房屋租赁合同引发的纠纷，为制作《房屋租赁合同纠纷大数据报告》的提供数据支撑。为了确保本次数据采集的真实性、完整性，依照规定制定检索的步骤和程序，完成检索报告。


（一）检索数据库


检索数据库为“威科先行.法律信息库（中文）”（网址：http://law.wkinfo.com.cn/）


（二）检索式


检索案由：“房屋租赁合同纠纷”

检索裁判日期：“2017年”

检索裁判文书类型：“判决书”

检索审理法院：“广西壮族自治区南宁市（地区）中级人民法院辖区”

检索法院级别：“基层人民法院”“中级人民法院”

检索审判程序：“一审”“二审”


（三）检索步骤及结果


截至2018年1月25日，根据上述检索式检索步骤，案由为“房屋租赁合同纠纷”，审判日期为“2017年”，文书类型为“判决书”，审理法院为“广西壮族自治区南宁市（地区）中级人民法院辖区”，审判级别为“基层人民法院”、“中级人民法院”，审判程序为“一审”、“二审”，得到有效结果119件，其中一审案件84件，二审35件。


二、基础数据分析


（一）案件数量区域分布

根据数据统计，如上图所示，2017年南宁市涉及房屋租赁合同纠纷判决案件共计119件，案件管辖主要集中在兴宁区和江南区两大老城区，其中兴宁区42件，江南区35件，占案件总量的67.05%，其他辖区案件数量均较少，青秀区仅1件；南宁市辖的五县范围内，马山县没有该类案件判决文书。


通过对案例数据的深入分析得知，2017年过半数案件集中在兴宁区和江南区，系因这两个区域存在多个系列案件，其中兴宁区的系列案件主要为承租人与广西大裕市场投资有限公司签订的《关于中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》引发的租赁纠纷，共计19起；江南区的系列案件主要为承租人诉广西全盛投资有限公司租赁合同纠纷，共计11起。两个系列案件判决中，法院均认定因出租人将未取得建设工程规划许可证房屋（商铺）出租，违反了效力性强制性规定合同无效。


（二）租赁类型分析


上述数据显示，2017年南宁市涉及房屋租赁合同纠纷判决的119件案件中，近九成（103件）案件属于商业店铺用房租赁合同纠纷引起的诉讼，其中兴宁区35件、江南区32件；而这103件商业店铺用房租赁合同纠纷案件中，55件案件因合同违反效力性强制性规定，最后认定合同无效。

因住宅租赁合同引发的纠纷共13起，具体案件数量分布如上图所示。该13起案件中，除1起案件被告为法人外，其他案件双方当事人均为自然人之间签订的房屋租赁合同。


另外，该13起案件中，5起案件法院认定合同无效，原因主要在于租赁房屋没有取得建设工程规划许可证、未取得土地使用权证书与商品房预售许可证明、未经过主管部门批准建设、自建房未办理竣工备案、村集体土地转租等，其他案件争议问题主要在合同解除的认定问题和赔偿问题。

  

（三）裁判情况分析


1.案件数量审级分布情况分析


（1）一审案件数量

如上图所示，南宁市七区五县人民法院受理一审审理结案的房屋租赁合同纠纷案件共84件，其中纠纷案件较多的前三个区域分别是兴宁区36件，约占案件总数43%，江南区15件，约占案件总数18%，武鸣区10件，约占案件总数12%，青秀区、西乡塘区无一审结案案件。


（2）二审案件数量

南宁市中级人民法院受理下辖七区五县二审房屋租赁合同纠纷案件共35件，其中二审案件来源区域最多的是江南区20件，约占案件数量57%，大部分为前文所述承租人诉广西全盛投资有限公司租赁合同纠纷系列案件，因出租人不服一审判决提起的上诉，最终法院均判决驳回。隆安县、宾阳县、武鸣区、邕宁区无上诉案件。


2.诉讼主体情况分析


（1）因出租人提起的诉讼

房屋租赁合同纠纷案件中由出租人提起的诉讼案件共42件。其中出租人为法人（单位）的案件共20件，出租人为自然人的案件共22件。按租赁用途划分，因工业用途租赁出租人提起的诉讼案件有2件、商业用途有31件、住宅用途有9件。


在出租人提起的这些诉讼中，27起案件涉及出租人请求承租人支付欠付租金，19起案件涉及出租人要求解除当事人双方之间的租赁合同。


（2）因承租人提起的诉讼

房屋租赁合同纠纷案件中承租人提起的诉讼案件共77件，其中承租人为法人的共4件，承租人为自然人的73件。按租赁用途划分，因工业用途租赁出租人提起的诉讼案件有1件、商业用途有68件、住宅用途有4件。


在承租人提起的这些诉讼中，53起案件因出租人提供的租赁房屋未取得建设工程规划许可证等，导致合同无效且承租人合同目的无法实现，要求出租人承担赔偿责任；其余案件均为要求出租人按照合同约定承担相应的违约责任。


3.争议类型情况

在本次检索的房屋租赁合同纠纷119件判决文书中，关于合同效力争议的案件共90件，其中法院认定合同无效的62件，认定合同有效的26件，剩余2件效力待定。涉及解除合同的案件33件，其中争议焦点为确定合同解除时间的15件。涉及转租问题的案件13件，涉及租金问题的案件12件，涉及装饰装修返还赔偿问题的案件10件。由此可见，该类案件中，诉请确认合同效力及合同解除问题比较突出。因此，在签订合同时，双方当事人如何做好合同效力审查、合同无效的后处理原则及合同解除情形和解除后处理原则的约定尤为重要。


4.案件裁判结果分析


（1）一审裁判结果分析

在一审的84件判决书中，一审法院全部支持原告诉讼请求的案件48件、部分支持原告诉求的29件、全部驳回原告诉求的7件。


（2）二审裁判结果分析

在上诉到南宁市中院的35件判决书中，二审法院全部支持上诉人诉求的案件1件、部分支持上诉人诉求的8件、全部驳回上诉人诉求并维持原判的案件26件。


综合上述119件判决书的数据统计及分析可知，2017年（截至2018年1月25日）南宁市涉及房屋租赁合同纠纷案件主要集中在商业用途房屋租赁市场，其该类用途房屋租赁市场中，因出租人未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效比较突出，当事人各方在签订合同时候，应加强合同效力的审查，相关行政管理部门应该做好相应的管理和监督。